रेरा का फैसला : टेरा कैसल प्रोजेक्ट में घर का कब्जा और देरी के लिए ग्राहक को ब्याज देगा बिल्डर

रेवाड़ी{ गहरी खोज } : राजस्थान रियल एस्टेट रेगूलेटरी अथॉरिटी (रेरा) ने गुड़गाव की टेरा रियलकॉन प्राइवेट लिमिटेड के ‘टेरा कैसल’ प्रोजेक्ट से संबंधित एक महत्वपूर्ण मामले में खरीदार कपिल मलिक के पक्ष में फैसला सुनाया है। रेरा अथॉरिटी के सदस्य सुधीर कुमार शर्मा ने बिल्डर को फ्लैट का वैध कब्जा देने और देरी के लिए जमा रकम पर 11.10% ब्याज भुगतान करने का आदेश दिया है। प्रकरण के मुताबिक हरियाणा में रेवाड़ी के रहने वाले कपिल मलिक ने 3 नवंबर 2023 को रेरा में शिकायत दर्ज कराई थी, जिसमें उन्होंने ‘टेरा कैसल’ प्रोजेक्ट (पंजीकरण संख्या RAJ/P/2017/140) के तहत अपने अपार्टमेंट I-901 के कब्जे में देरी और आवश्यक प्रमाण पत्रों की कमी का आरोप लगाया था।
शिकायतकर्ता ने बताया कि उन्होंने 27 फरवरी 2014 को 14,69,000/- रुपये में अपार्टमेंट बुक किया था और कुल 13,50,000/- रुपये का भुगतान कर चुके थे। एग्रीमेंट के अनुसार, कब्जा 36 महीने (6 महीने की ग्रेस पीरियड सहित) के भीतर दिया जाना था, यानी 27 फरवरी 2017 तक, लेकिन बिल्डर समय पर कब्जा देने में विफल रहा।
शिकायतकर्ता ने यह भी आरोप लगाया कि परियोजना में अग्नि सुरक्षा, सीजीडब्ल्यूए निकासी और प्रदूषण प्रमाण पत्र जैसे आवश्यक प्रमाण पत्रों की कमी है, जिससे परियोजना अधूरी और अवैध है। जवाब में, बिल्डर ने स्वीकार किया कि मूल पूर्णता तिथि 27 फरवरी 2017 थी, जिसे रेरा अथॉरिटी ने 31 मार्च 2024 तक बढ़ा दिया था। बिल्डर ने देरी के लिए बजरी प्रतिबंध, ऋण-से-इक्विटी अनुपात में वृद्धि और COVID-19 महामारी जैसे अप्रत्याशित कारणों का हवाला दिया।
बिल्डर ने दावा किया कि उन्होंने 13 में से 81% टावरों का निर्माण पूरा कर लिया है, जिसमें शिकायतकर्ता का टॉवर-I (हेवर) भी शामिल है, और 21 जून 2023 को वैध पूर्णता प्रमाण पत्र भी प्राप्त कर लिया है। बिल्डर ने 24 जून 2023 को शिकायतकर्ता को कब्जे की पेशकश भी की थी और बकाया 2,55,239/- रुपये के भुगतान की मांग की थी, जिसमें बकाया राशि, होल्डिंग शुल्क और रखरखाव शुल्क शामिल थे। बिल्डर ने यह भी तर्क दिया कि इस स्तर पर कोई भी वापसी अन्य आवंटियों के अधिकारों को प्रतिकूल रूप से प्रभावित कर सकती है।
शिकायतकर्ता के वकील प्रतीक खंडेलवाल ने तर्क दिया कि कब्जे की नियत तारीख 27 फरवरी 2017 थी, और बिल्डर परियोजना को अभी तक पूरा करने में विफल रहा है। उन्होंने समझौते में 6 महीने की ग्रेस पीरियड की वैधता पर भी सवाल उठाया और कहा कि 90% से अधिक राशि का भुगतान करने के बावजूद, बिल्डर ने अपने संविदात्मक दायित्वों को पूरा नहीं किया है। वकील ने जोर देकर कहा कि अग्नि सुरक्षा, सीजीडब्ल्यूए और प्रदूषण प्रमाण पत्र जैसे आवश्यक प्रमाणपत्र अभी तक प्राप्त नहीं हुए हैं।
रेरा अथॉरिटी ने परियोजना की स्थिति की जांच की, जो प्राधिकरण की वेबसाइट पर “लैप्स्ड” श्रेणी के तहत चिह्नित है। बिल्डर को पांच बार विस्तार दिया गया था और वर्तमान विस्तार 30 मार्च 2024 को समाप्त हो गया था। रेरा अथॉरिटी ने पाया कि 13 प्रस्तावित टावरों में से 5, जिनमें शिकायतकर्ता का फ्लैट स्थित है, लगभग पूरे हो चुके हैं। हालांकि, 2017 में कब्जे की नियत तारीख होने और रेरा से विस्तार लेने के बावजूद परियोजना अभी भी अधूरी है। रेरा अथॉरिटी ने बिल्डर के इस तर्क को खारिज कर दिया कि आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र और कब्जे की पेशकश वैध थी।
रेरा अथॉरिटी ने स्पष्ट किया कि आरईआरए अधिनियम, 2016 की धारा 19(10) के अनुसार, बिल्डर द्वारा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने के बाद ही आवंटियों को कब्जा लेने के लिए बाध्य किया जा सकता है, और आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र अधिभोग के लिए पर्याप्त नहीं है। उपरोक्त तथ्यों और टिप्पणियों के आधार पर, रेरा सदस्य सुधीर कुमार शर्मा ने बिल्डर को निर्देश दिया कि वह सक्षम प्राधिकारी से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने के बाद शिकायतकर्ता को ताजा वैध कब्जे की पेशकश करे।
इसके अतिरिक्त, बिल्डर को 28 फरवरी 2017 से वैध कब्जे की पेशकश की तारीख तक 11.10% की दर से ब्याज का भुगतान करने का भी निर्देश दिया गया है, जिसमें 1 अप्रैल 2021 से 31 मार्च 2022 तक की मोहलत अवधि को छोड़कर। विलंबित कब्जे के लिए अर्जित ब्याज को बकाया बिक्री राशि के खिलाफ समायोजित किया जाएगा। इस आदेश का अनुपालन 45 दिनों के भीतर करना होगा।